房地产市场正在迎来一轮新的政策与市场变化。

7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，明确提出扩大住房消费，并将住房消费放在促进大宗耐用商品消费的首位。

与此同时，今年以来重点城市房地产市场也出现了一些积极变化：8个重点城市二手房挂牌量较2025年6月高点下降约19%，一线城市二手住宅价格连续数月出现环比上涨，部分核心城市交易活跃度明显提升。相关数据显示，今年6月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及12个区域中心城市的新房和二手房交易总量同比增长21.7%。

就在近期，北京进一步优化房地产政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年，同时提高公积金贷款最高额度至340万元。

从政策到市场，房地产正在释放出三个值得关注的信号。

一、住房消费的政策定位正在发生变化

过去较长一段时间，房地产更多被视为投资、资产和经济增长的重要组成部分。

但从“十五五”规划的表述来看，住房正在被重新纳入居民消费体系。

这意味着，未来房地产政策的重点可能不再只是“稳房价”或者“稳销售”，而是进一步转向释放合理住房需求、改善居住条件以及推动住房消费升级。

国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》提出，要扩大居民消费、升级商品消费，并完善扩大居民消费的长效机制。

住房具有明显的大宗消费属性。一套住房不仅涉及购房本身，还会带动装修、家具、家电、家政、物业以及社区服务等一系列消费。

因此，稳定住房消费，对于扩大内需具有较强的带动作用。

这也是为什么近期政策越来越强调改善性住房需求和“好房子”建设。

从此前发布的城市更新“十五五”规划来看，政策已经明确提出因城施策增加改善性住房供给，规范住房租赁市场，并深化住房公积金制度改革。

换句话说，房地产正在从过去的“增量开发”逐渐走向“存量改善”。

二、二手房市场正在出现结构性变化

相比新房市场，二手房更能直接反映真实住房需求。

今年以来，重点城市二手房市场出现了一个值得关注的变化：挂牌量正在下降。

截至6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月历史高点减少约28万套，降幅约19%。

挂牌量下降并不意味着市场已经全面反转，但至少说明此前持续增加的房源供给压力正在得到一定程度缓解。

与此同时，核心城市成交也出现改善。

数据显示，今年6月，北京二手住宅网签量达到16618套，上海二手房累计网签量达到25158套，深圳二手住宅网签量达到5093套。多个核心城市二手房成交表现明显改善。

更值得关注的是，一线城市房价也出现阶段性企稳迹象。

从今年3月至6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均连续上涨。其中，一线城市二手住宅价格环比涨幅大致保持在0.3%至0.4%之间。

这说明房地产市场正在出现一种新的特征：

不是所有城市一起上涨，而是核心城市率先企稳，市场分化进一步加剧。

对于房地产市场而言，这种变化可能比单纯的价格上涨更加重要。

因为房地产市场真正走向稳定，并不意味着所有城市房价同步上涨，而是人口、产业、收入和公共资源更具优势的城市率先恢复合理的供需关系。

三、北京新政释放出“继续放松需求端”的信号

在当前房地产政策环境下，北京的最新调整尤其值得关注。

8月7日晚，北京发布房地产新政，自8月8日起实施。其中最受关注的一项变化，就是非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年降低至1年。

与此同时，符合条件的家庭在叠加相关政策后，公积金贷款最高额度可达到340万元。

这实际上是从两个方向同时发力：

一方面降低购房资格门槛，扩大潜在购房人群；

另一方面提高住房金融支持力度，增强居民购买能力。

对于北京这样人口和产业高度集中的城市而言，政策调整释放的并不仅仅是房地产信号，也与吸引人才、稳定就业人口以及扩大消费存在一定联系。

尤其是对于刚进入北京工作不久的年轻人来说，社保年限从2年降低至1年，意味着部分原本需要等待更长时间的购房需求可以提前释放。

而公积金贷款额度提升，则进一步降低了购房资金压力。

因此，北京此次政策的核心并不是简单刺激房价，而是进一步降低合理住房需求进入市场的门槛。

房地产市场或进入“核心城市修复”阶段

综合来看，目前房地产市场最值得关注的，并不是“房价会不会全面上涨”，而是市场正在发生的结构性变化。

一方面，国家层面对住房消费的定位更加积极，住房被纳入扩大内需和促进消费的重要领域；另一方面，重点城市二手房挂牌量下降，核心城市成交改善，部分一线城市价格连续环比上涨。

与此同时，房地产政策仍在持续优化。

这意味着房地产市场正在从此前的快速调整阶段，逐步进入政策托底、市场分化、核心城市率先修复的新阶段。

当然，也需要看到，目前全国房地产市场并不存在全面反转的基础。

不同城市之间的基本面差异依然较大，人口流入、产业支撑、库存水平以及居民收入预期等因素，仍然决定着房地产市场的长期表现。

因此，未来房地产市场更可能呈现“分化式修复”，而不是过去那种普涨行情。

对于购房者而言，真正值得关注的也不再是简单判断“房价涨不涨”，而是所在城市的人口、产业、供需以及政策环境是否持续改善。

从这个角度看，住房消费被列入“十五五”扩大消费的重要位置，加上核心城市政策持续优化，释放出的最大信号并不是房地产重新回到高增长时代，而是房地产市场正在寻找新的稳定点。